Методы оценки земельных ресурсов

Курсовая работа по курсу:

«Экономика муниципального хозяйства»

Тема: Методы оценки земельных ресурсов.

МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Данная методика предназначена для определения кадастровой стоимо-сти земель поселений.

Основным методическим принципом определения кадастровой стои-мости земельных участков является совмещение результатов анализа рыноч-ной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с определенными в границах оцениваемой территории пара-метрами ценообразующих факторов.

На основе факторного анализа этих параметров - уровня развития транспортной и инженерной инфраструктуры, уровня развития социальной сферы, состояния окружающей среды, архитектурно-художественной и исто-рической ценности застройки и ландшафта, природно-рекреационного по-тенциала территории и других - выделяются однородные по общности при-знаков группы административных районов, группы поселений и кадастровые кварталы на территории городов. Затем на основе рыночных сделок с застро-енными и незастроенными земельными участками, гаражами, квартирами определяются аналитические зависимости изменения стоимости земли для различного сочетания ценообразующих факторов с последующим присвое-нием показателей стоимости земли тем поселениям и кварталам, по которым отсутствует земельный рынок.

Исходной информацией для проведения государственной кадастровой оценки земель поселений являются: рыночные данные о сделках купли-продажи, ставка арендной платы, продаже прав аренды, цене предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведения об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и ар-хитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреацион-ной ценности территории.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений ут-верждена Росземкадастром 18 октября 2000 г.

Эта методика в настоящее время используется для кадастровой оценки земель поселений в целях налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть также использованы при формировании ставок арендных плате-жей и цены при продаже земель

МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ НА УРОВНЕ СУБЪЕК-ТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Эта методика предназначена для определения кадастровой стоимости сель-скохозяйственных угодий по субъектам Российской Федерации.

Оценка производится методом капитализации расчетного рентного до-хода. Дифференциальный рентный доход определяется как разность продук-тивности сельскохозяйственных культур и цены производства. Цена произ-водства рассчитывается на основе оценочных затрат на производство сель-скохозяйственных культур. Сумма дифференциального и абсолютного рент-ного дохода (1% от валовой продукции с 1 га сельхозугодий в среднем по России) составляет расчетный рентный доход. Произведение расчетного рентного дохода на сроки его капитализации (33 года) представляет собой кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий.

Исходной информацией для проведения таких расчетов служат: много-летняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивность пастбищ, многолетних насаждений и цены реали-зации продукции сельского хозяйства в субъекте РФ, оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам в субъекте РФ, структура посев-ных площадей.

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ утверждена Госкомземом России 11 мая 2000 г.

Методика используется для оценки сельскохозяйственных угодий в це-лях налогообложения. Результатом кадастровой оценки являются базовые показатели кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ.

ПРАВИЛА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ В СУБЪЕКТЕ РОС-СИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Данные правила предназначены для проведения государственной када-стровой оценки сельскохозяйственных угодий в границах конкретных земле-владений.

Правила основаны на дифференциации базовых показателей кадастро-вой стоимости 1 га сельскохозяйственных земель субъекта РФ. Такая диф-ференциация по конкретным земельным объектам осуществляется путем корректировки базовых показателей согласно индивидуальным ценообра-зующим факторам – плодородию, технологическим свойствам почв, место-расположению участка.

В качестве исходной информации для расчетов применяются показате-ли: бонитета почв; энергоемкости обработки почв; рельефа, каменистости и контурности участка; удаленности от хозяйственного центра, баз реализации продукции и материально-технических баз; высоты над уровнем моря для горных и пригорных зон.

Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъектах Российской Федерации утверждены Госкомземом России 15 мая 2000 г.

Правила используются для оценки сельскохозяйственных угодий в це-лях налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть использо-ваны для определения сельскохозяйственных угодий худшего качества (по минимальной кадастровой стоимости) при необходимости перевода земель в другую категорию, а также при установлении стартовой цены при продаже и определении арендных ставок для земель сельскохозяйственного назначения.

МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА ВНЕ ЧЕРТЫ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ

Методика предназначена для определения уровней кадастровой стои-мости земель лесного фонда и предусматривает оценку по зонам, субъектам Российской Федерации, лесхозам, а также по участкам земель лесного фонда в границах лесхозов.

Основой для определения кадастровой стоимости земель лесного фон-да является расчетный рентный доход, получаемый в результате их хозяйст-венного использования.

Расчетный рентный доход определяется суммированием годового дифференциального и годового абсолютного рентных доходов. Дифференци-альный рентный доход определяется делением разности между оценочной продуктивностью в денежном выражении и ценой производства древесины на число лет в средневзвешенном обороте рубки. Абсолютный рентный до-ход устанавливается на основе кадастровой стоимости 1 га худших сельско-хозяйственных угодий Российской Федерации. Далее годовой рентный доход капитализируется с коэффициентом капитализации 0,02.

Определение кадастровой стоимости участков земель лесного фонда в границах лесхозов проводится на основании базовой кадастровой оценки зе-мель по зонам, субъектам РФ и лесхозам с учетом типов участков лесных земель.

Необходимой информацией для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда являются: данные по оценочной продуктивности в на-туральном выражении;, средневзвешенная цена 1 м3 древесины, оценочные затраты, складывающиеся из фактических расходов лесхозов на восстанов-ление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческих расходов;, ко-личество лет в средневзвешенном обороте рубки.

Данная методика в настоящий момент прошла согласования в различ-ных ведомствах и находится на согласовании в Минюсте России.

Результаты кадастровой оценки земель лесного фонда намечено ис-пользовать для целей налогообложения. Результаты кадастровой оценки мо-гут быть использованы для определения земель лесного фонда худшего каче-ства (по минимальной кадастровой стоимости) при необходимости перевода земель в другую категорию.

МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ ВНЕ ЧЕРТЫ ПОСЕЛЕНИЙ

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости зе-мель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, ин-форматики; земель для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Данная методика не применяется для государственной кадастровой оценки земель недропользо-ваний.

Кадастровая стоимость земель промышленности вне черты поселений формируется с учетом следующих видов земельной ренты: межрегиональная земельная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического развития и природными особенностями субъекта Россий-ской Федерации; отраслевая рента, определяемая особенностями формирова-ния рентного дохода в отраслях народного хозяйства и различных сегментах рынка недвижимости; локальная рента, связанная с факторами местоположе-ния земельного участка, в том числе относительно системы расселения, про-мышленных узлов, особо охраняемых территорий; инфраструктурная рента, зависящая от уровня развития инженерно-транспортной системы и интен-сивности ее использования.

Базовый показатель кадастровой стоимости земель промышленности вне черты поселений на уровне субъекта РФ отражает различия в межрегио-нальной земельной ренте и определяется с учетом уровня социально-экономического развития, уровня развития транспортной инфраструктуры, природно-климатических условий и других факторов, которые влияют на ценность земель.

Для учета ценообразующих факторов, характерных для конкретного землепользования, базовый показатель корректируется с помощью попра-вочных коэффициентов, учитывающих отраслевую, локальную и инфра-структурную составляющие ренты. При этом рассматриваются местораспо-ложение участка, развитость инженерно-транспортной инфраструктуры,