←предыдущая следующая→
1 2 3 4
климатические показатели данного региона.
Потребительская стоимость земельного массива отдельного типа поч-вы рассчитывается путем перемножения:
тарифной цены за 1 балл бонитета почвы;
площади оцениваемого массива;
поправки к цене земли на технологические свойства;
почвенно-экологического индекса;
инфляционного индекса к определенному году;
поправочного коэффициента к тарифной категории на окультурен-ность участка;
коэффициента на местоположение участка;
коэффициента к цене участка в зависимости от вида угодий;
коэффициента к цене земли кормовых угодий в зависимости от куль-тур–технического состояния.
Расчеты по данному методу можно использовать для оценки в денежном вы-ражении положительного или отрицательного изменения плодородия в ре-зультате производственной деятельности человека; в ситуациях, когда нужно определить рыночную стоимость земельных участков в целях купли-продажи, сдачи в аренду, залога, для получения компенсации при отводе сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные нужды.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕН-НЫХ УГОДИЙ. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ПРИ ОЦЕНКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ
Метод предназначен для оценки стоимости земельного участка путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента ка-питализации, т. е. доли текущего дохода в полной стоимости участка.
Применение данного метода основывается на том, что стоимость уча-стка может быть определена как его способность приносить доход в будущем за счет реализации прогнозируемых объемов выращиваемых сельскохозяйст-венных культур. Стоимость земельного участка определяется как частное от деления величины чистого дохода на норму (коэффициент) капитализации.
Чистый доход определяется путем исключения из расчетного действи-тельного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотеч-ному кредиту и амортизационных отчислений.
Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка о чистом доходе и стоимости ряда сопоставляемых земельных участков.
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ПО-КАЗАТЕЛЯ ЗЕРНОВОГО ЭКВИВАЛЕНТА
Оценка сельскохозяйственных угодий с использованием показателя зернового эквивалента основывается на методе капитализации дохода.
Оценка стоимости земельных участков включает следующие этапы:
расчет показателей нормальной урожайности зерновых культур участ-ка;
определение показателя зернового эквивалента с учетом чистого дохо-да, получаемого от всех возделываемых сельскохозяйственных культур в данной зоне;
расчет чистого дохода с 1 га от возделывания зерновых культур с уче-том показателя зернового эквивалента;
определение чистого дохода с 1 га от выращивания зерновых культур с учетом влияния местоположения земельного участка;
установление срока капитализации чистого дохода и расчет стоимости земельного участка.
МЕТОД СРАВНЕНИЯ РЫНОЧНЫХ ПРОДАЖ В ОЦЕНКЕ ЗЕ-МЕЛЬ
Метод предназначен для определения рыночной стоимости земельных участков всех категорий земель, например, сельскохозяйственных (включая садово - огородные, дачные участки) и земель населенных пунктов.
Оценка участков производится путем сравнения их с аналогичными, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом. Метод рекомендуется применять при наличии достаточного количества достоверной рыночной ин-формации о сделках. До начала применения метода необходима проверка по-лученной информации и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
Для определения цены рассматриваемого участка подыскивается мак-симально схожий с ним участок с известной ценой. Если по каким- либо по-казателям (элементам сравнения) участки различаются, производится кор-ректировка цен.
Метод построен на последовательном выполнении следующих дейст-вий:
Подбор элементов и единиц сравнения для проведения анализа: иму-щественные права, размер участка, цена продажи, условия продажи, условия финансирования, время продажи, местоположение, экономические характе-ристики, физические характеристики, характер пользования участком и т. д. Для сельскохозяйственных земель добавляются следующие элементы срав-нения: вид сельскохозяйственных угодий или землепользования, качество почв и рельефа, урожайность, близость к рынкам сбыта, работы по улучше-нию участка (мелиорация и др.), структура посевных площадей и др.
Сравнение оцениваемого объекта и аналогичных объектов по отдель-ным элементам.
Корректировка цен, позволяющая учесть различия между участками и привести их в соответствие. Корректировка осуществляется путем прибавле-ния (или вычитания) определенной суммы (она может быть выражена в про-центах) к стоимости объекта сравнения в зависимости от того, имеет участок сравнения плюсы или минусы по рассматриваемому элементу. Поправки вносятся последовательно, каждая последующая применяется к предыдущей, установление стоимости оцениваемого земельного участка производится пу-тем расчета среднего значения откорректированных цен.
МЕТОД СРАВНИМЫХ ПРОДАЖ СТОИМОСТИ БАЗОВОГО УЧАСТКА
Данный метод основан на определении рыночной стоимости оцени-ваемого участка путем анализа сравнимых продаж стоимости базового (стан-дартного) участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли.
Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый уча-сток для определенной территориально-оценочной зоны, где расположен оцениваемый объект, со стандартным значением параметров элементов срав-нения для этой зоны.
Сопоставление можно проводить по единичному конкретному участку, если оцениваемый объект расположен в одном районе или соседнем и многие элементы сравнения близки друг к другу, а различаются лишь по одному – двум факторам. При сравнении используют фактические цены за уже про-данные или ранее оцененные участки.
Более точный результат дает сопоставление с базовым (стандартным) участком, для создания которого в каждой оценочной зоне региона жела-тельно иметь соответствующую выборку участков не менее пяти.
Общий поправочный коэффициент к цене базового участка, цена еди-ницы площади и размер оцениваемого участка при умножении дают старто-вую рыночную стоимость.
МЕТОД ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ С УЧЕТОМ ЕЁ ЭКО-ЛОГИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ
При реализации различных форм обращения земли (купли – продажи, дарения, передачи в собственность, по наследству и др.) требуется оценка её стоимости с учетом экологического фактора. Метод предназначен для оценки земель, загрязненных промышленными и радиоактивными отходами.
В основу метода положено отношение дифференциальной ренты к норме ссудного процента (кредитной ставке).
Использование метода предполагает наличие земельных паспортов на каждый участок поля с информацией, включающей: чем и когда загрязнен этот участок, какие работы выполнены по снижению загрязнения и т. д.
Алгоритм расчета включает в себя такие параметры, как:
дифференциальная рента загрязненной земли;
коэффициент капитализации;
коэффициент экологической опасности земли;
районные и областные баллы для данной пашни;
коэффициент удаленности от областного центра.
Метод оценки разработан во ВНИЭТУСХе и опубликован в кн. «Эко-номические проблемы стабилизации и развития АПК России» – Материал научно – практической конференции : «Аграрная реформа, антикризисные меры и перспективы развития АПК».Том 1. – М., 1995.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации. М.:, 1998.
2. Игнатов В.Г., Батурин Л.А. Экономика социальной сферы. - Рос-тов-н/Дону. Изд. Центр «Март», 2001.
3. Широков Л.Н. Основы местного самоуправления в Российской Федерации. – М.: 2000
4. Замотаев А.Л. Местное самоуправление. Основные понятия и термины. М.:, 1999
5. Руднев Л.В. Управление земельными ресурсами городов: Учеб-ное пособие. М, 1998.
←предыдущая следующая→
1 2 3 4